法律Q&A
- 分割共有物 -
分割共有物
Q:共有物分割限制？(即共有物在何種情況下不能請求分割？)
依民法第823條第1項規定雖採自由分割主義，但在依法令規定不得分割、物之使用目的不能分割、契約訂有不分割之期限之情形下，仍不得請求共有物分割：
1. 依法令之規定不得分割：例如
(1)農業發展條例第16條：
每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。
(2)平均地權條例第59條第1項第1款規定：
重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府報經上級主管機關核定後，公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔(是以，縱使經劃分為市地重劃區範圍內之不動產，未經公告不得分割以前，均仍得向其他共有人請求分割，臺灣高等法院 臺中分院110年度重上更二字第18號判決參照)
(3)建物分割之限制：
地籍測量實施規則第二百八十八條第一項規定，「辦理建物分割，應以已辦理所有權登記，法令並無禁止分割，及已經增編門牌號或所在地址證明，且其分割處已有定著可為分割之樓地板或牆壁之建物為限。」
2. 依物之使用目的不能分割：例如
(1)區分所有建物之基地權利、共用部分(釋字第358號解釋)。
(2)闢為道路或作為市場使用(最高法院95年度台上字第150號判決參照)
3. 契約訂有不分割之期限：
動產部分限於五年內、不動產限於30年內。
Q:共有物分割審酌因素?
在具體個案上，法院所斟酌的考量是各式各樣且多變的，越能具備如下之因素以謀求全體共有人土地為一般使用之最大利益，越易為法院所採納，主要考量因素約計有：
1. 使用現狀
2. 防止土地細分
3. 公平經濟效用
4. 共有物之性質與價值：
5. 分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值：
6. 避免產生面積不方正土地
7. 避免產生袋地
8. 通行權考量
9. 便利土地利用
10.有無明示或默示分管契約
11.維繫情感
Q:建物分割之要件?
依目前實務見解，至少需先符合如下要件，始得為建物分割：
1. 已辦理所有權登記
(按指領有建照執照，並辦妥所權第一次登記之合法建物)
2. 法令並無禁止分割
(按此處之法令包含但不限於建築法第73條規定，即建物之分割涉及構造、隔間及消防安全，非經領得變更使用執照，不得任意分割變更)
3. 已經增編門牌號或所在地址證明
4. 其分割處已有定著可為分割之樓地板或牆壁
(符合一定標準之分戶牆及隔間牆，建築技術規則建築設計施工編第86參照)
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