法律Q&A
Legal Q&A
不動產租賃
Q: 租賃一定要簽訂書面契約嗎?
原則上一年以下租期之不動產租賃契約不以書面契約為必要。
另依民法422條，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
Q:押金數額?
依照土地法第99條、租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，租賃住宅部分之押金數額限於「二個月」以內，非租賃住宅部分無此限制，押金數額由當事人自行約定。
Q:租屋的修繕責任?
依民法429條規定，原則上由出租人負責，但出租人仍可於訂立租約之時，特別約定在特定情形下由承租人負責。
Q:出租人不願意修繕怎麼辦?
承租人仍需定相當期限，催告(書面或口頭通知)修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。(民法第430條參照)
Q:出租人在租約未到期前不租了，可向承租人主張終止租約並收回房屋嗎?
若契約內未約定提前終止租約條款，除非符合土地法第100條規定之各項法定事由，出租人不得如此主張。
另關於租賃住宅部分，若符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項所列之情形，亦得提前終止租約。
Q:出租人死亡，是否影響租賃契約?
不影響。出租人的繼承人依繼承法理，概括承受原租賃契約之所有權利義務。
不動產買賣
Q:斡旋金之意義及性質?
仲介業者向買方先行收取一筆款項，據以向賣方議定價格，如賣方承諾，該筆款項即轉為買賣契約之訂金，若事後買賣契約不成立，則無息返還買方。若事後買賣契約成立但一方基於可歸責之事由不履行時，依民法第249條處理。
Q:付斡旋金以後可以反悔嗎?斡旋金可退嗎?
此部分應分為三個階段討論：
1. 在斡旋議價期間內，賣方尚未同意出價：
在斡旋議價期間內，只要賣方還沒同意出價，即屬賣方尚未承諾之情事，斡旋金尚未轉為定金，在斡旋契約書上無其他之約定下，買方原則上可以隨時反悔不買，並請求仲介業者返還該筆款項。
2. 在斡旋議價期間內，賣方同意出價並收受斡旋金，但尚未就買賣契約必要之點(如定金比例、付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、尾款給付之擔保)達成合意：
此部分依臺灣高等法院臺中分院109年度上更一字第27號民事判決之意旨，因買賣契約尚未成立，則斡旋金自未轉為定金之性質，買方仍得依不當得利之規定請求返還。
3. 在斡旋議價期間內，賣方同意出價，且已就買賣契約必要之點達成一致：
在此階段，若買方在可歸責事由下，拒絕履行，斡旋金已轉為定金之性質，賣方有權依民法第249條沒收該筆斡旋金。
分割共有物
Q:共有物分割限制？(即共有物在何種情況下不能請求分割？)
依民法第823條第1項規定雖採自由分割主義，但在依法令規定不得分割、物之使用目的不能分割、契約訂有不分割之期限之情形下，仍不得請求共有物分割：
1. 依法令之規定不得分割：例如
(1)農業發展條例第16條：
每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。
(2)平均地權條例第59條第1項第1款規定：
重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府報經上級主管機關核定後，公告禁止或限制土地移轉、分割或設定負擔(是以，縱使經劃分為市地重劃區範圍內之不動產，未經公告不得分割以前，均仍得向其他共有人請求分割，臺灣高等法院 臺中分院110年度重上更二字第18號判決參照)
(3)建物分割之限制：
地籍測量實施規則第二百八十八條第一項規定，「辦理建物分割，應以已辦理所有權登記，法令並無禁止分割，及已經增編門牌號或所在地址證明，且其分割處已有定著可為分割之樓地板或牆壁之建物為限。」
2. 依物之使用目的不能分割：例如
(1)區分所有建物之基地權利、共用部分(釋字第358號解釋)。
(2)闢為道路或作為市場使用(最高法院95年度台上字第150號判決參照)
3. 契約訂有不分割之期限：
動產部分限於五年內、不動產限於30年內。
Q:共有物分割審酌因素?
在具體個案上，法院所斟酌的考量是各式各樣且多變的，越能具備如下之因素以謀求全體共有人土地為一般使用之最大利益，越易為法院所採納，主要考量因素約計有：
1. 使用現狀
2. 防止土地細分
3. 公平經濟效用
4. 共有物之性質與價值：
5. 分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值：
6. 避免產生面積不方正土地
7. 避免產生袋地
8. 通行權考量
9. 便利土地利用
10.有無明示或默示分管契約
11.維繫情感
Q:建物分割之要件?
依目前實務見解，至少需先符合如下要件，始得為建物分割：
1. 已辦理所有權登記
(按指領有建照執照，並辦妥所權第一次登記之合法建物)
2. 法令並無禁止分割
(按此處之法令包含但不限於建築法第73條規定，即建物之分割涉及構造、隔間及消防安全，非經領得變更使用執照，不得任意分割變更)
3. 已經增編門牌號或所在地址證明
4. 其分割處已有定著可為分割之樓地板或牆壁
(符合一定標準之分戶牆及隔間牆，建築技術規則建築設計施工編第86參照)
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