逾約定時間取得使用執照(逾期3個月)的解約權行使方式

2023-04-18 15:06:38

🔔#值得參考的最高法院判決見解及本所承辦案例分享----逾約定時間取得使用執照(逾期3個月)的解約權行使方式—

#最高法院109年度台上字第469號判決#----

--#協策法律事務所(葉耀中律師)-

💥💥有謂#「站在風口上，豬都會飛」，近幾年房市風風火火，不少自住及非自住民眾或專業投資客投入預售屋買賣市場，但也因適逢新冠疫情、俄烏戰爭、缺工缺料及通膨高漲…等等因素，難免發生工期遲延等問題或糾紛，其中因「使用執照的取得時間」及違反所生解約權利，影響雙方權益甚大，且就此除了契約雙方會有約定明載外，實際上「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」亦有公告規定，就此問題如何解決及行使權利，本文爰就本所所承辦的實例案件及最高法院判決見解提出分享。

💥購買預售屋，工期遲延。

1. 如建設公司逾約定時間超過3個月仍未取得使用執照，可否直接解除契約？

2. 可否解約前，不用再定期間催告通知建設公司？

3. 如果雙方契約已有約定載明，「仍須經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方始得主張解除本契約。」，則是否仍可直接解除契約?或仍需定期催告後始得主張解除契約？

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㊙️依最高法院109年度台上字第469號判決意旨：

「………預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第24條第1 款規定，依消費者保護法第17條第5 項規定，已構成兩造契約之內容。系爭預售屋契約第24條第1 項約定違反「應記載事項」第24條第1 款規定部分無效。賣方建商違反取得使用執照期限之規定，買方得解除契約，無庸事先定期催告履行。………..」

主要理由及依據如下：

鑒於中央主管機關依據消費者保護法第17條第1 項規定公告之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據。

🙏本所承辦案例，則係買方(消費者)於建設公司(企業經營者)依約定取得使用執照的時間逾期3個月後，未直接主張解除契約，而是反再定期限催告通知建設公司，通知主張遲延利息及若於催告期限內仍未取得使用執照，將解除契約。但偏偏建設公司也確於催告期限內取得使用執照，則事後消費者可否再以此 (逾約定取得使用執照的時間3個月)為由主張解除契約將生重大疑義?

㊙️本所見解：就此實際案例，因買方(消費者)一開始選擇以主張逾期取得使用執照的遲延利息及催告通知一定期限內要取得使用執照的方式主張權利，而偏偏建設公司也確於催告期限內取得使用執照，則該原本逾約定取得使用執照3個月的解約事由，業因買方給予補正期間，賣方建設公司也於補正期間內補正完成而不消滅不存或被治癒，事後買方應不得再以此為由主張解除契約。

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🔔🙏😁 #協策法律事務所(#葉耀中律師)誠懇建議民眾對於自身權利要適時尋求法律救濟或專業律師詢問。

#協策法律事務所(#葉耀中律師)於接辦眾多案件的過程，往往常遇到未必是當事人的主張及權利沒有理由，有時反而是因為事發當下當事人不懂，又遇上尋求的專業律師也不懂主張權利的正確方式或預留伏筆，而導致權益無故犧牲受損，徒呼可惜及無奈。

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消費者保護法第17條第5項：「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」

預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項二十四、違約之處罰
「（一）賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。」

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